中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)2月28日訊2024年12月，全國(guó)住建工作會(huì)議提出，要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、大力實(shí)施城市更新、打造“中國(guó)制造”升級(jí)版和建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子等五項(xiàng)重點(diǎn)工作，指出了2025年房地產(chǎn)應(yīng)該怎么干。2025年，從地方兩會(huì)的會(huì)議內(nèi)容來(lái)看，上述政策又成為了地方政府工作報(bào)告的高頻詞，被著重進(jìn)行布局和施策。
全國(guó)兩會(huì)開(kāi)幕在即，今年的房地產(chǎn)政策重心有什么變化？如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”？如何推進(jìn)城市更新？存量土地和存量商品房收儲(chǔ)工作如何推進(jìn)？中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)就此采訪了多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家。
“止跌回穩(wěn)”是重點(diǎn)任務(wù)
2025年年初地方兩會(huì)密集召開(kāi)，各地政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)表述，整體延續(xù)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”是各地今年重點(diǎn)任務(wù)之一。
北京市2025年政府工作報(bào)告指出，要更好滿(mǎn)足城鄉(xiāng)居民住房需求。不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)向好。
廣東省指出持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作，健全租購(gòu)并舉的住房制度，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
“整體來(lái)看，推進(jìn)城市更新、加力實(shí)施城中村和危舊房改造、保交房、建設(shè)‘好房子’，盤(pán)活存量用地和商辦用房、推進(jìn)處置存量商品房等方面是主要內(nèi)容。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示。
值得一提的是，遼寧、重慶等省市房地產(chǎn)相關(guān)表述更為積極。遼寧省表示“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。因城施策，供需兩端協(xié)同發(fā)力，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，統(tǒng)籌推進(jìn)保交房、治爛尾、去庫(kù)存”；重慶市強(qiáng)調(diào)“全力推動(dòng)房地產(chǎn)和建筑業(yè)企穩(wěn)回升”。不過(guò)，廣西壯族自治區(qū)、福建省、山西省等地政府工作報(bào)告“止跌回穩(wěn)”仍是核心。
“多地表態(tài)上更為積極，也體現(xiàn)了地方對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)的決心。”陳文靜表示。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，全國(guó)兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)，有望延續(xù)去年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的提法。從政策部署來(lái)看，監(jiān)管層將會(huì)繼續(xù)激發(fā)房地產(chǎn)在提升內(nèi)需、穩(wěn)定投資方面的作用。
供應(yīng)端：政策加力城市更新提速
推進(jìn)城市更新、加力實(shí)施城中村和危舊房改造，是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，釋放購(gòu)房需求的重要舉措，也成為地方兩會(huì)中的高頻詞匯，體現(xiàn)其在2025年各地工作中的重要性。
2025年首場(chǎng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)“研究推進(jìn)城市更新工作”作出部署。會(huì)議指出，城市更新關(guān)系城市面貌和居住品質(zhì)的提升，是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。要支持各地因地制宜進(jìn)行創(chuàng)新探索，建立健全可持續(xù)的城市更新機(jī)制，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。此外，1月20日，全國(guó)城市更新工作部署視頻會(huì)在北京召開(kāi)。
“可以看到中央對(duì)于城市更新的重視及支持。”陳文靜預(yù)計(jì)2025年關(guān)于城市更新、城中村和危舊房改造相關(guān)的配套政策有望繼續(xù)完善和落地，如相關(guān)資金保障、稅費(fèi)優(yōu)惠等。
2025年各地政府工作報(bào)告中，27個(gè)省市強(qiáng)調(diào)實(shí)施城市更新工作，24個(gè)城市強(qiáng)調(diào)推進(jìn)城中村和危舊房改造。多省市明確具體目標(biāo)，北京明確“實(shí)施500個(gè)老舊小區(qū)綜合整治，治理背街小巷1100條，改造提升老舊廠房40處”等，山東明確“推進(jìn)片區(qū)更新120個(gè)，開(kāi)工老舊小區(qū)改造13.7萬(wàn)戶(hù)”。四川省規(guī)模最大，指出“開(kāi)展城市更新和安全韌性提升行動(dòng)，改造老舊小區(qū)4000個(gè)以上、城市危舊房3萬(wàn)套、城中村10萬(wàn)戶(hù)，改造目標(biāo)10萬(wàn)戶(hù)”。
從多地政府工作報(bào)告來(lái)看，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)仍是今年的重點(diǎn)工作之一。23省在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)2025年繼續(xù)做好保交房工作，山西省指出“‘一企一策’滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，全面完成保交房任務(wù)”，寧夏回族自治區(qū)表示“保交房專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，既有保交房項(xiàng)目年內(nèi)交付率達(dá)到100%”。
在陳文靜看來(lái)，2024年四季度以來(lái)，在政策優(yōu)化帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性修復(fù)，但市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)還需要時(shí)間，短期房企資金壓力仍在。據(jù)金融監(jiān)管總局披露，“白名單”機(jī)制已經(jīng)支持了1400萬(wàn)套住房建設(shè)交付。
此外，存量土地和存量商品房收儲(chǔ)工作在多個(gè)城市加速推進(jìn)。2月18日，北京率先重啟土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行，募資投向土儲(chǔ)項(xiàng)目規(guī)模超百億元，主要將用于舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)環(huán)境整治土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城拓展東區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等25個(gè)項(xiàng)目。
2月23日，廣東省率先發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券資金用于收購(gòu)存量土地，成為全國(guó)首例。據(jù)廣東省財(cái)政廳披露，2025年廣東省政府專(zhuān)項(xiàng)債券(八期～九期)發(fā)行總額307.1859億元，約304億用于回收閑置存量土地，覆蓋廣東省19個(gè)城市，86個(gè)項(xiàng)目。
“專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地是2025年供給端止跌回穩(wěn)的一項(xiàng)重要措施，一線城市的收儲(chǔ)工作落地，為后續(xù)各地收儲(chǔ)落地打出了樣板。”民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示。
溫彬坦言，存量土地和保交房?jī)身?xiàng)工作對(duì)處置前端閑置土地、中端收儲(chǔ)及后端保障或商品房交房環(huán)節(jié)形成鏈?zhǔn)街危瑸?025年房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)首要目標(biāo)提供重要保障。
需求端：提振消費(fèi)推進(jìn)房地產(chǎn)政策落地
2月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露2025年1月商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格情況，一線城市新房已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月上漲，二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲，為2023年6月以來(lái)首次上漲。
在麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪看來(lái)，進(jìn)入2025年，價(jià)格端“止跌回穩(wěn)”的趨勢(shì)仍在，尤其是新房?jī)r(jià)格，上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加、總體環(huán)比降幅持續(xù)收窄，核心一二線城市價(jià)格普遍堅(jiān)挺上漲。近兩月二手房?jī)r(jià)格預(yù)期改善略有停滯，上漲城市個(gè)數(shù)未見(jiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，短期內(nèi)“以?xún)r(jià)換量”行情仍在主導(dǎo)二手房市場(chǎng)。
關(guān)榮雪預(yù)計(jì)，隨著利好政策的持續(xù)發(fā)力疊加市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，成交量積極復(fù)蘇或?qū)⒅鸩揭龑?dǎo)價(jià)格的穩(wěn)定修復(fù)。
值得一提的是，新年伊始，多地出臺(tái)新一輪穩(wěn)樓市政策，包括加大公積金購(gòu)房支持力度，推行共有產(chǎn)權(quán)購(gòu)房、住房以舊換新等，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
需求端以公積金政策出臺(tái)最為密集，至少十余個(gè)城市對(duì)公積金政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。成都市延長(zhǎng)了住房公積金貸款到期日；廈門(mén)市支持福建省內(nèi)異地購(gòu)房提取公積金取消戶(hù)籍或工作證明要求；大連市將個(gè)人住房公積金貸款首付比例調(diào)降至20%，提高了多子女家庭最高貸款額度；常州市購(gòu)買(mǎi)法拍房可申請(qǐng)使用住房公積金貸款。
此外，多地春節(jié)期間還推出新春促銷(xiāo)活動(dòng)。廣州多樓盤(pán)推出新春暖場(chǎng)活動(dòng)，包括新春特價(jià)房、限時(shí)折扣優(yōu)惠、家電禮包、物管費(fèi)禮包等優(yōu)惠措施；北京多數(shù)樓盤(pán)結(jié)合新春主題，開(kāi)展一系列特色活動(dòng)，優(yōu)惠方式主要以特價(jià)房和折扣優(yōu)惠為主。
“一方面，各地提前布局或落實(shí)國(guó)常會(huì)精神，從提振消費(fèi)角度提出多項(xiàng)創(chuàng)新政策。”溫彬分析指出，“另一方面，從房?jī)r(jià)與物價(jià)的關(guān)聯(lián)上看，新建商品住房及二手住宅價(jià)格當(dāng)月同與CPI、PPI的走勢(shì)趨同，也說(shuō)明擴(kuò)大內(nèi)需，提振消費(fèi)與房?jī)r(jià)企穩(wěn)關(guān)系密切。”
建設(shè)“好房子”是全國(guó)住建工作會(huì)議部署的2025年五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)之一，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分，也是釋放改善性需求的重要一環(huán)。各地來(lái)看，19個(gè)省市明確提出要建設(shè)“好房子”，多地表示要建設(shè)更優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目滿(mǎn)足群眾高品質(zhì)生活需求，吉林省明確提出“大力推動(dòng)10個(gè)以上‘好房子’示范項(xiàng)目建設(shè)”，陜西省明確“完善并提升住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加大‘好房子’供給，滿(mǎn)足多層次住房需求”。
展望2025年，陳文靜預(yù)計(jì)2025年中央及地方或?qū)@推進(jìn)城市更新、城中村改造、保交房、建設(shè)“好房子”等政策方向加速落實(shí)配套舉措，加速購(gòu)房需求釋放；專(zhuān)項(xiàng)債資金收購(gòu)存量閑置土地的配套政策有望繼續(xù)完善，為市場(chǎng)提供更多有效供給等，持續(xù)修復(fù)企業(yè)和購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期。
從房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，由于去年一季度新房成交規(guī)模為近年同期較低水平，在低基數(shù)影響下，陳文靜預(yù)計(jì)今年一季度新房成交規(guī)模整體同比將保持平穩(wěn)；短期二手房市場(chǎng)活躍度仍在，在“以?xún)r(jià)換量”帶動(dòng)下成交或?qū)⒈３忠欢ㄒ?guī)模。在全國(guó)兩會(huì)后，監(jiān)管部門(mén)和地方將有更多支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策出臺(tái)，帶動(dòng)3月市場(chǎng)活躍度修復(fù)，核心城市“小陽(yáng)春”行情值得期待。(作者：譚夢(mèng)桐)
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